Img

Άρθρα Διεθνή Λογιστικά Πρότυπα 2, 16 και 40: Μια συγκριτική ανάλυση


1

Βραβοσινός Ορέστης
Κωνσταντίνου Κυριάκος
Πανεπιστήμιο Μακεδονίας, Τμήμα Λογιστικής και Χρηματοοικονομικής

ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ 2016

Περιεχόμενα

Περιεχόμενα
Αντικείμενο και σκοπός της εργασίας
Σύγκριση των Διεθνών Λογιστικών Προτύπων 2, 16 και 40
Σύγκριση κατά την αρχική αναγνώριση
Σύγκριση λογιστικής αντιμετώπισης κατά την τριετία 2015-2017
> Σύγκριση κατά τη χρήση του έτους 2015
> Σύγκριση κατά τη χρήση του έτους 2016
> Σύγκριση κατά τη χρήση του έτους 2017
Βιβλιογραφία

Αντικείμενο και σκοπός της εργασίας

Σκοπός της παρούσας εργασίας είναι η σύγκριση της λογιστικής αντιμετώπισης του ίδιου κτιρίου, όταν αυτό αποτελεί απόθεμα, πάγιο περιουσιακό στοιχείο ή επένδυση σε ακίνητο, οπότε εφαρμόζονται το ΔΛΠ 2, το ΔΛΠ 16 ή το ΔΛΠ 40 αντίστοιχα. Συγκεκριμένα, παρουσιάζεται μια συγκριτική ανάλυση του λογιστικού χειρισμού τριών πανομοιότυπων κτιρίων που κατέχονται από μία υποθετική εταιρία, το ένα ως απόθεμα, το άλλο ως ενσώματο πάγιο και το τρίτο ως επένδυση σε ακίνητα, όσον αφορά στην αρχική αναγνώριση, τη μεταγενέστερη αποτίμηση, την ενσωμάτωση ή μη των διαφόρων ειδών μεταγενέστερου κόστους στην αξία του κάθε κτιρίου, την εκποίησή του, καθώς και το αποτέλεσμα που προκύπτει από αυτήν. Μάλιστα, η ανάλυση αυτή θα πραγματοποιηθεί για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα που καλύπτει τα έτη από το 2015 μέχρι το τέλος της χρήσης του 2017 με βάση τόσο τις λογιστικές εγγραφές που θα πραγματοποιηθούν για δεδομένα λογιστικά γεγονότα, όσο και την επίδραση του κάθε κτιρίου στο ενεργητικό, στο παθητικό και στο αποτέλεσμα της εταιρίας.

Σύγκριση των Διεθνών Λογιστικών Προτύπων 2, 16 και 40

Προκειμένου να πραγματοποιήσουμε αυτή τη σύγκριση, θα εξετάσουμε την υποθετική εταιρία «PROPERTLY». Πρόκειται για μία εταιρία «Equity Real Estate Investment Trust» (EREIT), δηλαδή για μια εταιρία που αγοράζει, κατέχει και γενικά διαχειρίζεται ακίνητα, όπως διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία και εμπορικά κέντρα. Ας σημειωθεί ότι τέτοιου είδους εταιρίες ενδείκνυνται για μακροχρόνιες επενδύσεις, καθώς είναι υποχρεωμένες να διανέμουν τουλάχιστον το 90% των φορολογητέων κερδών τους που προκύπτουν από τη μίσθωση και πώληση ακινήτων στους μετόχους με τη μορφή μερισμάτων2.

Σύγκριση κατά την αρχική αναγνώριση

Ας υποθέσουμε ότι η «PROPERTLY» στις 2/1/2015 αγοράζει τρία πανομοιότυπα3 ακίνητα αξίας κτήσης 9.500.000€ το καθένα4, εκ των οποίων σε κάθε περίπτωση το 1.900.000€ αφορά στην απόκτηση του οικοπέδου και τα 7.600.000€ στην απόκτηση του κτιρίου που βρίσκεται σε αυτό. Επίσης, καταβάλλει 25.000€ για συμβολαιογραφικά έξοδα και έξοδα δικηγόρων, φόρους μεταβίβασης 4% επί της συνολικής αξίας κτήσης και μεσιτικά κόστη-αμοιβές 1% επί της συνολικής αξίας κτήσης του ακινήτου για καθένα από τα τρία ακίνητα5. Το πρώτο από τα τρία το αγοράζει με σκοπό να το πουλήσει στα πλαίσια της κύριας δραστηριότητας της, το δεύτερο με σκοπό να στεγάσει σε αυτό τα γραφεία της και το τρίτο για μακροπρόθεσμη κεφαλαιακή ενίσχυση. Έτσι, για καθένα από τα τρία κτίρια και οικόπεδα έχουμε:

I. Ακίνητο-απόθεμα

Η αποτίμηση των αποθεμάτων γίνεται στη χαμηλότερη τιμή μεταξύ του κόστους των αποθεμάτων και της καθαρής ρευστοποιήσιμης αξίας. Στη δεδομένη περίπτωση βέβαια -όπως θα συμβαίνει λογικά και στις περισσότερες περιπτώσεις αρχικής αναγνώρισης αποθεμάτων, η επιχείρηση το αγοράζει αναμένοντας βάσιμα να έχει κέρδη από την πώλησή του, που σημαίνει ότι:



, οπότε από τις δύο τιμές χαμηλότερη είναι αυτή του κόστους του ακινήτου -όσον αφορά τόσο στο κτίριο, όσο και στο οικόπεδο, οπότε και σε αυτή θα γίνει η αποτίμηση. Γνωρίζουμε επίσης ότι το κόστος των αποθεμάτων περιλαμβάνει μεταξύ άλλων την τιμή αγοράς τους, καθώς και τυχόν κόστη άμεσα καταλογιστέα στην απόκτησή τους. Έτσι, το κτίριο-απόθεμα και το οικόπεδο-απόθεμα θα αναγνωριστούν στις εξής τιμές:

Τιμή αποτίμησης κτιρίου = 7.600.000 + 80% · (25.000 + 4% · 9.500.000 +1% · 9.500.000) = 8.000.000€ Τιμή αποτίμησης οικοπέδου = 1.900.000 + 20% · (25.000 + 4% · 9.500.000 +1% · 9.500.000) = 2.000.000€

II. Ακίνητο-πάγιο

Σε αυτήν την περίπτωση το κτίριο και το οικόπεδο αποτελούν ενσώματα πάγια και θα αντιμετωπιστούν με βάση το ΔΛΠ 16, όπου ορίζεται ότι εφόσον υπάρχει πιθανότητα εισροής οικονομικών ωφελειών που συνδέονται με το πάγιο στην επιχείρηση και παράλληλα είναι δυνατή η αξιόπιστη αποτίμησή του, η αρχική αναγνώριση θα γίνει στο κόστος, που μεταξύ άλλων περιλαμβάνει την τιμή αγοράς του παγίου και άλλες άμεσα επιρριπτόμενες στην απόκτησή του δαπάνες. Έτσι, το κτίριο-πάγιο και το οικόπεδο-πάγιο θα αναγνωριστούν επίσης στις εξής τιμές:

Τιμή αποτίμησης κτιρίου = 7.600.000 + 80% · (25.000 + 4% · 9.500.000 +1% · 9.500.000) = 8.000.000€ Τιμή αποτίμησης οικοπέδου = 1.900.000 + 20% · (25.000 + 4% · 9.500.000 +1% · 9.500.000) = 2.000.000€

III. Ακίνητο-επένδυση

Στην τρίτη περίπτωση η λογιστική αντιμετώπιση του κτιρίου και του οικοπέδου θα γίνει με βάση το ΔΛΠ 40, όπου επίσης ορίζεται ότι εφόσον υπάρχει πιθανότητα εισροής οικονομικών ωφελειών που συνδέονται με το πάγιο στην επιχείρηση και παράλληλα είναι δυνατή η αξιόπιστη αποτίμησή του, η αρχική αναγνώριση θα γίνει στο κόστος, που μεταξύ άλλων περιλαμβάνει την τιμή αγοράς του παγίου και άλλες άμεσα επιρριπτόμενες στην απόκτησή του δαπάνες. Έτσι, το κτίριο-επένδυση και το οικόπεδο-επένδυση θα αναγνωριστούν και αυτά στις εξής τιμές6:

Τιμή αποτίμησης κτιρίου = 7.600.000 + 80% · (25.000 + 4% · 9.500.000 +1% · 9.500.000) = 8.000.000€ Τιμή αποτίμησης οικοπέδου = 1.900.000 + 20% · (25.000 + 4% · 9.500.000 +1% · 9.500.000) = 2.000.000€

Παρατηρούμε, λοιπόν, ότι στο δεδομένο σενάριο τόσο το κτίριο, όσο και το οικόπεδο αντιμετωπίζονται τελικά με τον ίδιο τρόπο κατά την αρχική αναγνώριση είτε πρόκειται για απόθεμα, είτε για ενσώματο πάγιο, είτε για επένδυση σε ακίνητο.

Σύγκριση λογιστικής αντιμετώπισης κατά την τριετία 2015-2017

Υποθέτουμε ότι η «PROPERTLY» χρησιμοποιεί τη σταθερή μέθοδο απόσβεσης για όλα τα ενσώματα πάγια που κατέχει. Η υπολειμματική αξία του συγκεκριμένου κτιρίου-παγίου εκτιμάται να είναι ίση με 2.000.000€, ενώ η διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του ανέρχεται σε 30 έτη. Επιπλέον, η επιχείρηση χρησιμοποιεί τη μέθοδο της αναπροσαρμογής κατά την μεταγενέστερη αποτίμηση των ενσώματων παγίων ακολουθώντας την πολιτική της μεταφοράς του αποθεματικού αναπροσαρμογής στο υπόλοιπο κερδών εις νέο όταν τα ενσώματα πάγια περιουσιακά στοιχεία αποσύρονται ή εκποιούνται και την μέθοδο της εύλογης αξίας κατά την μεταγενέστερη αποτίμηση των επενδύσεων σε ακίνητα αναθέτοντας την εκτίμηση της εύλογης αξίας σε επαγγελματίες εκτιμητές. Ας σημειωθεί ότι πρώτα διενεργούνται οι αποσβέσεις της εκάστοτε χρήσης και στη συνέχεια οι αναπροσαρμογές. Τέλος, για λόγους απλούστευσης και χωρίς να θίγεται η ουσία της ανάλυσης που θα ακολουθήσει, υποθέτουμε ότι τόσο η εύλογη, όσο και η καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία του οικοπέδου παραμένουν σταθερές διαχρονικά. Συνεπώς, η παρακάτω σύγκριση, καθώς και τα αντίστοιχα ποσά θα αφορούν μόνο στη λογιστική αντιμετώπιση του κτιρίου.

> Σύγκριση κατά τη χρήση του έτους 2015

Στις 31/12/2015 η εύλογη αξία των τριών κτιρίων (είναι ίδια και για τα τρία καθώς αυτά είναι πανομοιότυπα) εκτιμάται σε 7.410.000€ με τόσο την υπολειμματική αξία, όσο και την ωφέλιμη ζωή να μη μεταβάλλονται. Ωστόσο, υποψήφιος αγοραστής είναι διατεθειμένος να καταβάλει 8.100.000€ για την αγορά καθενός από τα τρία κτίρια στη διάρκεια της επόμενης χρήσης με τα έξοδα πώλησης τα οποία αντιστοιχούν στο 1% της τιμής πώλησης του κτιρίου7 να βαραίνουν την «PROPERTLY».

Έτσι, για καθένα από τα τρία κτίρια για τις 31/12/2015 έχουμε:

I. Κτίριο-απόθεμα

Ως γνωστόν, τα περιουσιακά στοιχεία δεν πρέπει να αποτυπώνονται στις οικονομικές καταστάσεις σε αξία μεγαλύτερη από την αναμενόμενη αξία λόγω χρήσης ή πώλησής τους, σημείο που αποτελεί χαρακτηριστικό εξάλλου του πνεύματος των ΔΛΠ. Έτσι, και στην περίπτωση των αποθεμάτων, που αποτιμώνται στη χαμηλότερη αξία μεταξύ καθαρής ρευστοποιήσιμης αξίας και κόστους κτήσης, σε κάθε χρονική περίοδο η επιχείρηση πρέπει να ελέγχει τις όποιες τυχόν μεταβολές στις συνθήκες που επικρατούν και να αναθεωρήσει, αν χρειαστεί, την καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία. Η καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία του κτιρίου-αποθέματος, λοιπόν, θα είναι:

ΚΡΑ = 8.100.000-1% ·8.100.000 = 8.019.000€ > Κόστος αποθέματος = 8.000.000€

, οπότε η αξία στην οποία θα εμφανίζεται το κτίριο-απόθεμα στις οικονομικές καταστάσεις της χρήσης του έτους 2015 θα παραμείνει 8.000.000€.

II. Κτίριο-πάγιο


Εφόσον η εταιρία ακολουθεί τη σταθερά μέθοδο απόσβεσης, η τιμή κτήσης του κτιρίου ανέρχεται στα 8.000.000€, ενώ η υπολειμματική του αξία σε 2.000.000€ και η ωφέλιμη ζωή του σε 30 έτη, η απόσβεσή του για τη χρήση του έτους 2015 θα είναι:



Δεδομένου ότι η επιχείρηση ακολουθεί τη μέθοδο της αναπροσαρμογής για την αποτίμηση των παγίων της μετά την αρχική αναγνώριση - αναπροσαρμόζοντας τόσο την αξία κτήσης, όσο και τις σωρευμένες αποσβέσεις έτσι, ώστε η λογιστική αξία να συμπίπτει με την εύλογη αξία του κτιρίου - και η τελευταία στις 31/12/2015 ανέρχεται σε 7.410.000€, η αξία του κτιρίου θα αναπροσαρμοστεί ως εξής:



III. Κτίριο-επένδυση

Δεδομένου ότι η επιχείρηση ακολουθεί τη μέθοδο της εύλογης αξίας για την αποτίμηση των επενδύσεών της σε ακίνητα μετά την αρχική αναγνώριση - αναπροσαρμόζοντας τόσο την αξία κτήσης, όσο και τις σωρευμένες αποσβέσεις έτσι, ώστε η λογιστική αξία να συμπίπτει με την εύλογη αξία της επένδυσης - και η τελευταία στις 31/12/2015 ανέρχεται σε 7.410.000€, η αξία του κτιρίου θα αναπροσαρμοστεί ως εξής:



Συμπεράσματα

Οι διαφορές που προκύπτουν από τη συγκριτική ανάλυση των τριών τύπων κτιρίων σχετικά με την επίδραση που το καθένα από αυτά έχει στο ενεργητικό, το παθητικό και τα αποτελέσματα της χρήσης του έτους 2015 της «PROPERTLY» μπορούν να αποτυπωθούν συνοπτικά στον παρακάτω πίνακα:


Με βάση τα στοιχεία του Πίνακα 1.1 καθώς και τις λογιστικές εγγραφές που προηγήθηκαν παρατηρούμε ότι παρόλο που τα τρία κτίρια είναι πανομοιότυπα:

• Αποσβέσεις διενεργούνται μόνο πάνω στο κτίριο-πάγιο.

• Τα αποτελέσματα της χρήσης του 2015 δεν επηρεάζονται από το κτίριο-απόθεμα, καθώς, ενώ η εύλογη αξία, η οποία είναι ένα αντικειμενικό μέτρο της αξία, εκτιμήθηκε σε τιμή μικρότερη του αρχικού κόστους του κτιρίου-αποθέματος, η καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία, η οποία είναι ένα υποκειμενικό μέτρο της αξίας, παρέμεινε μεγαλύτερη του αρχικού κόστους του κτιρίου-αποθέματος με αποτέλεσμα το κτίριο- απόθεμα να μην υποτιμηθεί. Αντίθετα, το κτίριο-πάγιο, για το οποίο διενεργούνται αποσβέσεις, και το κτίριο-επένδυση, το οποίο δεν υπόκειται σε αποσβέσεις, επιβαρύνουν τα αποτελέσματα της χρήσης του 2015 και μάλιστα με το ίδιο ποσό των 590.000€ και τα δύο, το οποίο είναι ίσο με την διαφορά της εύλογης αξίας από το αρχικό κόστος.

> Σύγκριση κατά τη χρήση του έτους 2016

Στις 2/1/2016 καταβάλλονται 100.000€ για προσθήκες σε καθένα από τα τρία κτίρια με την (υπόλοιπη) ωφέλιμη ζωή και την υπολειμματική αξία να παραμένουν στα 29 έτη και 2.000.000€ αντίστοιχα. Ακόμη, στις 31/12/2016 η εύλογη αξία των τριών κτιρίων (είναι ίδια και για τα τρία καθώς αυτά είναι πανομοιότυπα) εκτιμάται σε 7.905.600€ ενώ η υπολειμματική αξία σε 2.025.600€. Επίσης, αυτή τη φορά η «PROPERTLY» εκτιμά ότι δε θα μπορούσε να επιτύχει να εκποιήσει κάποιο από τα τρία κτίρια στη διάρκεια της επόμενης χρήσης σε τιμή μεγαλύτερη από την εύλογη, θεωρεί δηλαδή ότι από μια τέτοια εκποίηση θα εισέπραττε 7.905.600€ καταβάλλοντας αυξημένα - σχετικά με αυτά που είχαν εκτιμηθεί κατά την προηγούμενη χρήση - έξοδα πώλησης 105.600€. Έτσι, για καθένα από τα τρία κτίρια έχουμε:

I. Κτίριο-απόθεμα

Στην περίπτωση αυτή η προσθήκη αποτελεί ουσιαστικά μια μετατροπή-μεταποίηση και για τον λόγο αυτό θα προσαυξήσει το κόστος του κτιρίου-αποθέματος το οποίο θα ανέρχεται πλέον σε 8.100.000€. Επομένως, οι εγγραφές που θα πραγματοποιηθούν στις 2/1/2016 θα είναι οι εξής:



Παρατηρούμε στο σημείο αυτό ότι το κτίριο-απόθεμα αποτιμάται στις 2/1/2016 στα 8.100.000 χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία η οποία εκτιμάται από την επιχείρηση κάθε φορά στο τέλος του εκάστοτε έτους. Έτσι, στο τέλος του 2016 η καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία του κτιρίου-αποθέματος θα είναι:

KPA = 7.905.600-105.600 = 7.800.000€ < Κόστος αποθέματος = 8.100.000€

, οπότε η εγγραφή ανατίμησης του κτιρίου-αποθέματος στις 31/12/2016 θα έχει ως εξής:


με αποτέλεσμα η αξία στην οποία θα εμφανίζεται το κτίριο-απόθεμα στις οικονομικές καταστάσεις της χρήσης του έτους 2016 να είναι 7.800.000€.

II. Κτίριο-πάγιο

Δεδομένου ότι με την προσθήκη στο κτίριο-πάγιο, η οποία αποτελεί μια μεταγενέστερη δαπάνη για συμπλήρωσή του, θεωρείται ότι υπάρχει πιθανότητα εισροής οικονομικών ωφελειών που συνδέονται με το πάγιο στην επιχείρηση και παράλληλα είναι δυνατή η αξιόπιστη αποτίμηση του κόστους της προσθήκης, αυτή θα ενσωματωθεί στην αξία του παγίου, οπότε οι εγγραφές που θα πραγματοποιηθούν στις 2/1/2016 θα είναι οι εξής:


Ακόμη, εφόσον η εταιρία ακολουθεί τη σταθερά μέθοδο απόσβεσης, η λογιστική αξία του κτιρίου στις 31/12/2016 ανέρχεται στις 7.510.000€, ενώ η υπολειμματική του αξία σε 2.000.000€ και η ωφέλιμη ζωή του σε 29 έτη, η απόσβεσή του για τη χρήση του έτους 2015 θα είναι:



Τέλος, δεδομένου ότι η εύλογη αξία του κτιρίου στις 31/12/2016 εκτιμάται σε 7.905.600€, ενώ η λογιστική του αξία ανέρχεται πριν την αναπροσαρμογή σε 7.320.000€, η αξία του κτιρίου θα αναπροσαρμοστεί ως εξής:



III. Κτίριο-επένδυση

Εφόσον και σε αυτήν την περίπτωση με την προσθήκη στο κτίριο-επένδυση υπολογίζεται ότι υπάρχει πιθανότητα εισροής οικονομικών ωφελειών που συνδέονται με την επένδυση στην επιχείρηση και παράλληλα είναι δυνατή η αξιόπιστη αποτίμηση του κόστους της προσθήκης, αυτή θα ενσωματωθεί στην αξία του κτιρίου, οπότε οι εγγραφές που θα πραγματοποιηθούν στις 2/1/2016 θα είναι οι εξής:


Τέλος, δεδομένου ότι η εύλογη αξία του κτιρίου στις 31/12/2016 εκτιμάται σε 7.905.600€, ενώ η λογιστική του αξία ανέρχεται πριν την αναπροσαρμογή σε 7.510.000€, η αξία του κτιρίου θα αναπροσαρμοστεί ως εξής:



Συμπεράσματα

Οι διαφορές που προκύπτουν από τη συγκριτική ανάλυση των τριών τύπων κτιρίων σχετικά με την επίδραση που το καθένα από αυτά έχει στο ενεργητικό, το παθητικό και τα αποτελέσματα της χρήσης του έτους 2016 της «PROPERTLY» μπορούν να αποτυπωθούν συνοπτικά στον παρακάτω πίνακα:



Με βάση τα στοιχεία του Πίνακα 1.2 παρατηρούμε ότι:

• Το κόστος της προσθήκης ενσωματώνεται στην αξία του κτιρίου και στις τρεις περιπτώσεις.

• Το κτίριο-πάγιο και το κτίριο-επένδυση εμφανίζονται στην κατάσταση οικονομικής θέσης -όπως ήταν αναμενόμενο- με την ίδια λογιστική αξία (7.905.600€), καθώς και τα δύο αναπροσαρμόζονται στην εύλογη αξία.

• Παρόλο, όμως, που τα δύο κτίρια αναπροσαρμόζονται στην ίδια αξία, ο σχηματισμός αποθεματικού αναπροσαρμογής 195.600€ στην περίπτωση του κτιρίου-παγίου έχει ως συνέπεια η επίδρασή του στο αποτέλεσμα (προ φόρων) της χρήσης και κατ' επέκταση στους φόρους-υποχρεώσεις, τα μερίσματα πληρωτέα και το υπόλοιπο κερδών εις νέο να είναι διαφορετική - και συγκεκριμένα μικρότερη - από αυτή του κτιρίου-επένδυση, στην περίπτωση του οποίου ολόκληρη η πιστωτική διαφορά αναπροσαρμογής μεταφέρεται στα αποτελέσματα ως κέρδη αναπροσαρμογής. Εξάλλου, είναι εμφανές ότι η διαφορά των επιδράσεων των δύο κτιρίων στα αποτελέσματα είναι ίση με το αποθεματικό αναπροσαρμογής που σχηματίζεται στην περίπτωση του κτιρίου-παγίου. Αξίζει, επίσης, να σημειωθεί ότι η αυξητική μεταβολή που προκαλεί το κτίριο-επένδυση στους φόρους- υποχρεώσεις, τα μερίσματα πληρωτέα και το υπόλοιπο κερδών εις νέο κατά την παρούσα χρήση (και όχι αθροιστικά βέβαια με την προηγούμενη) είναι μεγαλύτερη κατά φ·195.600, d(1-φ)195.600 και (1-d)(1-φ)195.600 ευρώ αντίστοιχα.

• Επίσης, το κτίριο-απόθεμα επιδρά στο αποτέλεσμα (προ φόρων) και κατ' επέκταση στους φόρους-υποχρεώσεις, τα μερίσματα πληρωτέα και το υπόλοιπο κερδών εις νέο με διαφορετικό τρόπο, καθώς η λογιστική αξία με την οποία εμφανίζεται στο ενεργητικό της εταιρίας είναι σε αυτή τη χρήση η καθαρή ρευστοποιήσιμη αξία, η οποία διαφέρει από την εύλογη.

> Σύγκριση κατά τη χρήση του έτους 2017

Στις 2/1/2017 η «PROPERTLY» βρίσκει άτομο που ενδιαφέρεται να αγοράσει το κτίριο-απόθεμα και να μισθώσει, με λειτουργική μίσθωση, το κτίριο-επένδυση, ο οποίος, όμως, επιθυμεί τα δύο κτίρια να είναι επιπλωμένα προκειμένου να καταλήξει σε συμφωνία. Έτσι, η εταιρία λαμβάνει μια προσφορά για να επιπλώσει τα δύο αυτά κτίρια και να αναβαθμίσει την επίπλωση του κτιρίου-παγίου προσθέτοντας νέα έπιπλα στα ήδη υπάρχοντα -εξάλλου εκεί στεγαζόταν ήδη μέρος των διοικητικών υπηρεσιών της επιχείρησης- καταβάλλοντας 500.000€ για το κάθε κτίριο. Στις 5/1/2017 η «PROPERTLY» δέχεται μια συμφέρουσα πρόταση από τον αγοραστή του κτιρίου- αποθέματος ο οποίος επιθυμεί τελικά να αγοράσει επιπλέον τόσο το κτίριο-επένδυση - αντί να το μισθώσει- όσο και το κτίριο-πάγιο. Η «PROPERTLY» αποδέχεται την πρόταση του υποψήφιου αγοραστή και συμφωνεί να εκποιήσει το κάθε κτίριο16 προς 8.500.000€ με τα έξοδα διάθεσης να βαραίνουν εξ ολοκλήρου τον αγοραστή. Έτσι, για καθένα από τα τρία κτίρια έχουμε:

I. Κτίριο-απόθεμα

Εφόσον η επίπλωση κρίνεται απαραίτητη προκειμένου το κτίριο-απόθεμα να καταλήξει στην παρούσα θέση και κατάσταση που είναι αναγκαία για να πραγματοποιηθεί η πώληση, θα συμπεριληφθεί στην αξία του κτιρίου-αποθέματος. Επομένως, οι εγγραφές που θα πραγματοποιηθούν στις 2/1/201 7 θα είναι οι εξής:





Κατά την πώληση αποθεμάτων, η λογιστική τους αξία αναγνωρίζεται ως έξοδο της περιόδου στην οποία αναγνωρίστηκε το σχετικό έσοδο. Η αναγνώριση του εξόδου αυτού μπορεί να γίνει είτε κατά την στιγμή της πώλησης, αν η εταιρία χρησιμοποιεί την μέθοδο της διαρκούς απογραφής των αποθεμάτων, είτε κατά το τέλος της περιόδου στην οποία πραγματοποιήθηκε η πώληση, αν η εταιρία ακολουθεί περιοδική απογραφή των αποθεμάτων. Στην συγκεκριμένη περίπτωση, λόγω της φύσης της εταιρίας «PROPERTLY» και των αποθεμάτων της, χρησιμοποιείται η μέθοδος της διαρκούς απογραφής. Επομένως, στις 5/1/2017 θα διενεργηθούν οι παρακάτω εγγραφές εκποίησης του κτιρίου-αποθέματος:



II. Κτίριο-πάγιο

Στην περίπτωση αυτή η εγγραφή που θα πραγματοποιηθεί στις 2/1/201 7 σχετικά με την αναγνώριση των επίπλων αξίας 500.000 ως ξεχωριστό πάγιο περιουσιακό στοιχείο θα είναι η εξής:


Οι εγγραφές εκποίησης του κτιρίου-παγίου στις 5/1/2017 συμπεριλαμβανομένων των νέων επίπλων αξίας 500.000 (και όχι των παλαιών επίπλων που υπήρχαν στο κτίριο- πάγιο για όσο καιρό ιδιοχρησιμοποιούταν από την επιχείρηση για διοικητικούς σκοπούς, τα οποία παραμένουν στην κατοχή της) θα είναι οι ακόλουθες:





Δεδομένου, όμως, ότι το κτίριο-πάγιο δε θα αναγνωρίζεται από εδώ και πέρα στις οικονομικές καταστάσεις της εταιρίας, θα πρέπει να κλείσουν και όλοι οι σχετικοί με αυτό λογαριασμοί. Ο μοναδικός τέτοιος λογαριασμός που παραμένει ανοιχτός είναι το αποθεματικό αναπροσαρμογής ύψους 195.600€ το οποίο θα μεταφερθεί στα κέρδη εις νέο της χρήσης του 2017 (μέσω των λοιπών συνολικών εσόδων) με την παρακάτω εγγραφή:



III. Κτίριο-επένδυση

Εφόσον κατά τη στιγμή της επίπλωσης του κτιρίου-επένδυση υπολογίζεται ότι θα υπάρξει εισροή οικονομικών ωφελειών που συνδέονται με την επένδυση στην επιχείρηση -αφού το κτίριο αναμένεται να μισθωθεί ως επιπλωμένο και κατ' επέκταση ως τέτοιο να αποφέρει μισθώματα στην επιχείρηση- και παράλληλα είναι δυνατή η αξιόπιστη αποτίμηση του κόστους της επίπλωσης, αυτή θα ενσωματωθεί στην αξία του κτιρίου, οπότε οι εγγραφές που θα πραγματοποιηθούν στις 2/1/2017 θα είναι οι εξής:


Τέλος, η εγγραφή εκποίησης του κτιρίου-επένδυση στις 5/1/2017 θα έχει ως εξής:


Συμπεράσματα


Οι διαφορές που προκύπτουν από τη συγκριτική ανάλυση των τριών τύπων κτιρίων σχετικά με την επίδραση που το καθένα από αυτά έχει στο ενεργητικό, το παθητικό και τα αποτελέσματα της χρήσης του έτους 2017 της «PROPERTLY» μπορούν να αποτυπωθούν συνοπτικά στον παρακάτω πίνακα:



Με βάση τα στοιχεία του Πίνακα 1.3 καθώς και τις λογιστικές εγγραφές που προηγήθηκαν παρατηρούμε ότι παρόλο που τα τρία κτίρια είναι πανομοιότυπα:

• Τα κόστη επίπλωσης συμπεριλαμβάνονται στην αξία του κτιρίου-αποθέματος και στην αξία του κτιρίου-επένδυση, ενώ στην περίπτωση του κτιρίου-παγίου τα έπιπλα αναγνωρίζονται σε ξεχωριστό λογαριασμό του ενεργητικού της εταιρίας και κατ' επέκταση στη συνέχεια πωλούνται και ξεχωριστά από το κτίριο-πάγιο.

• Τα κέρδη από την εκποίηση των τριών κτιρίων, όπως παρουσιάζονται στην τελευταία στήλη του Πίνακα 1.3, είναι μεγαλύτερα στην περίπτωση της πώλησης του κτιρίου-αποθέματος κατά 105.600€ σε σχέση με τα άλλα δύο κτίρια. Η διαφορά αυτή οφείλεται στο γεγονός ότι το κτίριο-πάγιο και το κτίριο-επένδυση αποτιμήθηκαν κατά το τέλος της χρήσης του 2016 στην τιμή των 7.905.600€ το καθένα ενώ το κτίριο-απόθεμα αποτιμήθηκε σε μικρότερη τιμή και συγκεκριμένα στην τιμή των 7.800.000€. Ακόμη, διαφορά παρατηρείται και στον τρόπο με τον οποίο προκύπτουν τα κέρδη, καθώς στο κτίριο-πάγιο και στο κτίριο-επένδυση αυτά αναγνωρίζονται άμεσα κατά την πραγματοποίηση της πώλησης τους, ενώ στην περίπτωση του κτιρίου-αποθέματος τα κέρδη προκύπτουν έμμεσα κατά το τέλος της χρήσης του 2017 ως η διαφορά του κόστους πωληθέντων από τις πωλήσεις.

• Υπάρχει μια διαφορά ύψους [d(1-φ)+φ] 195.600€ μεταξύ της επίδρασης στο ενεργητικό (και στο παθητικό αντίστοιχα) του κτιρίου-παγίου και του κτιρίου-επένδυση λόγω του σχηματισμού αποθεματικού αναπροσαρμογής ύψους 195.600€ στην περίπτωση του κτιρίου-παγίου την ίδια στιγμή που για το κτίριο-επένδυση ολόκληρο το ποσό των 395.600€ είχε αναγνωριστεί ως κέρδος αναπροσαρμογής κατά τη χρήση του έτους 2016.


1 [Εικόνα χωρίς τίτλο ενός «word cloud»]. Ανακτήθηκε από:
http://www.pwc.com/ca/en/services/ifrs/publications/news/ifrsn-2012-08.html
2 Αποτελεί προϋπόθεση για να χαρακτηριστεί μια εταιρία ως REIT.
3 Με τον όρο «πανομοιότυπα» εννοούμε ότι τα τρία αυτά ακίνητα βρίσκονται στη ίδια τοποθεσία και όσον αφορά στα κτίρια αποτελούνται από τα ίδια υλικά, έχουν κατασκευαστεί με τον ίδιο ακριβώς τρόπο, έχουν την ίδια δομή και παλαιότητα.
4 Υποθέτουμε ότι η χρηματοδότηση της αγοράς των τριών ακινήτων γίνεται με αύξηση μετοχικού κεφαλαίου.
5 Τα παραπάνω έξοδα επιμερίζονται κατά 1.900.000/9.500.000=20% στο οικόπεδο και κατά 7.600.000/9.500.000=80% στο κτίριο.
6 Σημειώνουμε ότι το κτίριο και το οικόπεδο θα μπορούσαν να αναγνωριστούν ως μια ενιαία «επένδυση σε ακίνητα» και να καταχωρηθούν σε έναν λογαριασμό. Όμως, λόγω της συγκριτικής ανάλυσης που θα ακολουθήσει και θα αφορά μόνο στο κτίριο, προτιμήθηκε αυτός ο τρόπος αναγνώρισης.
7 Βέβαια, η πώληση του κτιρίου δε θα γίνει μεμονωμένα αλλά παράλληλα με την πώληση του οικοπέδου, οπότε τα έξοδα πώλησης θα αφορούν στο σύνολο του ακινήτου. Έτσι, από τα συνολικά έξοδα πώλησης το 1% επί της τιμής πώλησης του κτιρίου θα αντιστοιχεί στα έξοδα πώλησης του κτιρίου. Αυτό, άλλωστε, συνάγεται και από τη βασική σύμβαση που κάναμε ότι η ανάλυση, καθώς και τα ποσά που εμφανίζονται θα αφορούν μόνο στη λογιστική αντιμετώπιση του κτιρίου.
8 Τα θετικά νούμερα υποδηλώνουν χρέωση, ενώ τα αρνητικά πίστωση.
9 Τα θετικά νούμερα δηλώνουν πίστωση, ενώ τα αρνητικά χρέωση – ή καλύτερα μειωμένη πίστωση.
10 Τα θετικά νούμερα δηλώνουν πίστωση, ενώ τα αρνητικά χρέωση. Ακόμη, για τον προσδιορισμό των μεταβολών που προκαλεί το κάθε κτίριο στο αποτέλεσμα (προ φόρων) υποθέτουμε ότι η «PROPERTLY» εμφανίζει συνολικά (από το σύνολο των δραστηριοτήτων της και όχι όσον αφορά μόνο στο «αποτέλεσμα» του υπό μελέτη κτιρίου) κέρδη σε κάθε έτος.
11 Έστω φ ο συντελεστής φορολογίας εισοδήματος, τότε οι πληρωτέοι φόροι θα έχουν μειωθεί στις περιπτώσεις του κτιρίου-παγίου και του κτιρίου-επένδυση κατά φ∙590.000 λόγω της μείωσης των κερδών προ φόρων κατά 590.000 που πηγάζει από καθένα από τα δύο κτίρια.
12 Έστω d το ποσοστό των κερδών τα οποία η «PROPERTLY» διανέμει ως μερίσματα (dividends) στους μετόχους με d≥90% λόγω της φύσης της εταιρίας ως «EREIT», τότε τα διανεμητέα μερίσματα θα έχουν μειωθεί στις περιπτώσεις του κτιρίου-παγίου και του κτιρίου-επένδυση κατά (1-d)(1-φ)590.000, ενώ το υπόλοιπο κερδών εις νέο θα έχει μειωθεί κατά (1-d)(1-φ)590.000 λόγω της μείωσης των κερδών μετά φόρων κατά (1-φ)∙590.000 που πηγάζει από καθένα από τα δύο κτίρια.
13 Λόγω της ταμειακής εκροής που συνδέεται με την προσθήκη πάνω στο κτίριο.
14 Η χρέωση αυτή του ταμείου αποτελεί ουσιαστικά μια μειωμένη πίστωσή του για την καταβολή των φόρων και των μερισμάτων της χρήσης του έτους 2015 λόγω των μειωμένων φόρων και διανεμηθέντων μερισμάτων της χρήσης 2015 που οφείλονται στο κτίριο.
15 Η «PROPERTLY» δεν έχει κεφαλαιοποιήσει το υπόλοιπο κερδών εις νέο. Ακόμη, το υπόλοιπο κερδών εις νέο προκύπτει σωρεύοντας το υπόλοιπο κερδών εις νέο της εκάστοτε χρήσης με αυτά όλων των προηγούμενων. Στη συγκεκριμένη περίπτωση για το κτίριο-πάγιο έχουμε: −(1-d)(1-φ)590.000+(1-d)(1-φ)200.000=−(1-d)(1-φ)390.000 και για το κτίριο-επένδυση: −(1-d)(1-φ)590.000+(1-d)(1-φ)395.600=−(1-d)(1-φ)194.400.
16 Προφανώς μαζί με τα κτίρια θα πουληθούν και τα αντίστοιχα οικόπεδα, όμως, όπως έχουμε ήδη αναφέρει, η παρούσα συγκριτική ανάλυση δεν ασχολείται με την λογιστική αντιμετώπιση των οικοπέδων θεωρώντας τα κτίρια ως αυτόνομα στοιχεία.
17 Η επίδραση αυτή στο ταμείο αποτελείται από τα κόστη προσθήκης της χρήσης του έτους 2016 και επίπλωσης της παρούσας χρήσης.
18 Το ποσό αυτό προκύπτει από την επίδραση που έχει το κάθε κτίριο στο ταμείο μέσω των μεταβολών που έχει προκαλέσει στα πληρωτέα μερίσματα και τους φόρους-υποχρεώσεις (π.χ. για το κτίριο πάγιο έχουμε: [d(1-φ)+φ]590.000−[d(1-φ)+φ]200.000=[d(1-φ)+φ]390.000). Προφανώς, η επίδραση που είχε το κάθε κτίριο στο ταμείο μέσω των μεταβολών που έχει προκαλέσει στα πληρωτέα μερίσματα και τους φόρους-υποχρεώσεις δε σταματά να υφίσταται μετά τη χρήση κατά την οποία τα μερίσματα διανέμονται και οι φόροι πληρώνονται, καθώς οι λογαριασμοί της κατάστασης οικονομικής θέσης κλείνουν και ξανανοίγουν με τα υπόλοιπα της προηγούμενης σε κάθε επόμενη χρήση.
19 Και στην περίπτωση του υπολοίπου κερδών εις νέο τα ποσά προκύπτουν αθροιστικά λαμβάνοντας υπόψη τις επιδράσεις των κτιρίων σε αυτά καθ’ όλη τη διάρκεια κατοχής των κτιρίων από την επιχείρηση.




Βιβλιογραφία

Γκίκας Δημήτριος και Παπαδάκη Αφροδίτη (2012), Χρηματοοικονομική Λογιστική - International Financial Reporting Standards, 4η Έκδοση, Αθήνα
Νεγκάκης Χρήστος (2015), Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς Θεωρία και Εφαρμογές
Grant-Thornton (2009), IFRS - Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, Τόμοι Α-Γ, Εκδόσεις Grant-Thornton, Αθήνα

Σύνδεσμοι στο διαδίκτυο

http://www.iasplus.com/en/standards
http://www.investopedia.com/terms/r/reit.asp
http://home.howstuffworks.com/real-estate/buying-home/reit1.htm
http://www.sec.gov/investor/alerts/reits.pdf
http://en.wikipedia.org/wiki/Real_estate_investment_trust

Εικόνες

[Εικόνα χωρίς τίτλο ενός «word cloud»]. Ανακτήθηκε από:
http://www.pwc.com/ca/en/services/ifrs/publications/news/ifrsn-2012-08.html

Πηγή: Taxheaven